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现将《吕梁市2025年度住房发展计划》印发给你们，请结合本地实际，抓好贯彻落实。

吕梁市住房和城乡建设局??????????????

2025年4月14日　　　　　　　　　

吕梁市2025年度住房发展计划

吕梁市作为山西省重要的资源型城市和革命老区，正处于经济转型与城镇化加速发展的关键阶段。本计划基于吕梁市住房供需现状、人口变化趋势、国土空间规划及产业发展布局，系统谋划2025年住房发展目标与实施路径。旨在构建多层次住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展，满足不同群体住房需求，为吕梁市高质量转型发展提供有力支撑。

一、吕梁市住房发展现状与挑战分析

吕梁市住房市场近年来呈现出供需结构性矛盾突出、保障体系尚不完善、产业发展与住房需求不匹配等特征。

（一）住房供需结构性失衡问题在吕梁市表现较明显。一方面，受前些年房地产开发过热影响，部分县区商品房库存压力较大；另一方面，面向中低收入群体和新市民的小户型、低价位住房供应略显不足，吕梁作为资源型城市“中小户型住房需求持续旺盛”的特点较突出。

（二）保障性住房体系建设相对滞后。与全国许多城市一样，吕梁市保障性住房在覆盖范围、建设标准和分配机制等方面仍有提升空间。2025年国家将加大“收购商品房用作保障性住房”的政策力度，这为吕梁市盘活存量商品房、完善住房保障体系提供了政策窗口。目前，吕梁市尚未充分运用专项债等工具收储闲置土地和商品房用于保障性住房建设，这一领域存在较大发展潜力。

（三）产业发展与住房需求的联动机制尚未健全。吕梁市近年来积极推进产业转型升级，高新技术产业和现代服务业发展迅速，这些产业集聚将带来大量专业技术人才和产业工人的住房需求。然而，当前住房供应体系与产业展需求之间缺乏有效衔接，人才公寓、产业工人宿舍等专业化住房产品供给不足，难以满足不同类型产业人才的差异化住房需求。

（四）人口结构变化对住房市场产生深远影响。吕梁市面临人口老龄化加速和青壮年人口外流的双重挑战，这一趋势将持续影响住房需求总量和结构。同时，随着城镇化进程推进，农业转移人口市民化将带来持续的住房需求，特别是对价格适中的中小户型住房需求将保持增长。如何应对人口变化带来的住房需求转变，是吕梁市住房发展必须考虑的关键因素。

综合来看，吕梁市住房发展面临的主要挑战是如何在人口结构变化、产业转型升级的背景下，构建供需平衡、结构合理、与产业发展相协调的多层次住房供应体系。

二、人口变化趋势与住房需求预测

准确把握人口变化趋势是科学制定住房发展计划的基础。吕梁市作为山西省典型的资源型城市，人口发展呈现出独特的变化轨迹，对住房需求产生多维度影响，需要系统分析并据此预测2025年住房需求总量与结构特征。

（一）人口总量与年龄结构变化呈现“双下降”特征。根据山西省相关研究数据，吕梁市近年来面临人口自然增长率下降和青壮年人口外流的双重压力，这一趋势预计在2025年仍将持续。老龄化程度不断加深，60岁以上人口比例持续上升，对适老化住房和无障碍设施的需求将显著增加。与此同时，劳动年龄人口比例下降，特别是20－35岁的婚育主力人群减少，将对商品房市场的刚性需求产生抑制作用。这种人口结构变化要求住房政策更加关注老年群体的特殊需求，在新建住房中提高适老化设计标准，并对既有住宅进行适老化改造。

（二）城镇化进程与人口流动呈现差异化特征。吕梁市下辖13个县（市、区）的城镇化发展不均衡，离石区等中心城区人口集聚效应明显，而部分资源枯竭型县区则面临人口收缩挑战。预计到2025年，吕梁市中心城区将继续保持人口净流入态势，产生持续的住房需求，特别是对新市民和外来务工人员的住房需求将保持旺盛。

（三）产业人口集聚带来住房需求新变化。随着吕梁市产业转型升级加速，高新技术产业和现代服务业发展将吸引一批高素质人才，这些人群对住房品质、配套设施和居住环境有较高要求。同时，劳动密集型产业集聚也将带来大量产业工人的住房需求。根据吕梁市产业发展规划，2025年将有一批重点产业项目落地，预计将带来新增就业岗位和相应的住房需求。住房政策需要与产业发展协同，为不同类型产业人才提供差异化的住房解决方案。

基于上述人口变化趋势，对吕梁市2025年住房需求进行量化预测：

总量预测：综合考虑人口总量变化、城镇化率和家庭户数增长等因素，预计2025年吕梁市住房总需求约为120万平方米，与2024年基本持平或略有下降，需求增长主要来自城镇化推进带来的新增城镇人口住房需求。

结构预测：

保障性住房需求：约占住房总需求的20－25％，主要面向城镇低收入家庭和新就业无房职工；

中小户型商品住房需求：约占55－60％，主要满足首次置业和改善性需求；

人才住房需求：约占5－10％，主要为引进的高层次人才和产业技术工人提供；

适老化住房需求：约占10－15％，包括新建适老化住宅和既有住宅适老化改造。

区域分布：需求将高度集中在离石区、汾阳市、孝义市等中心城区和产业集聚区，约占全市住房总需求的60％以上；其余县区住房需求相对平稳或有小幅下降。

表：吕梁市2025年住房需求结构预测

住房需求驱动因素分析表明，2025年吕梁市住房市场将主要受以下因素影响：一是城镇化持续推进带来的新增需求；二是改善居住条件的升级需求；三是产业人口集聚产生的专业化住房需求；四是人口老龄化催生的适老化住房需求。这些因素共同作用，决定了吕梁市住房需求的总量水平和结构特征，为制定针对性的住房供应政策提供了依据。

三、面对人口变化带来的挑战，吕梁市2025年住房发展需要采取差异化策略

在人口流入区域增加住房供应，优化供应结构；在人口稳定或流出区域控制新增供应，重点提升住房质量和配套设施。同时，应密切关注人口流动趋势变化，建立住房供需动态监测机制，及时调整供应策略，确保住房市场平稳健康发展。

（一）国土空间规划与住房发展布局导向。《吕梁市国土空间规划（2021－2035年）》作为指导城市长远发展的纲领性文件，确立了“多规合一”的空间治理体系，为2025年住房发展提供了重要的空间布局依据和规划指引。该规划聚焦“黄河流域生态保护和高质量发展”国家战略，落实山西省“四为四高两同步”总体发展思路，探索“以煤为基，多元发展”的转型路径，旨在建设“五个吕梁”，实现转型出雏型。在这一宏观框架下，住房发展必须与国土空间规划确定的空间格局、生态保护和产业发展导向相协调。

市域空间格局与住房发展分区策略已经明确。吕梁市国土空间规划构建了“一核两翼三区”的市域总体空间结构，这一结构为住房发展的区域差异化策略提供了框架基础。“一核”指离石区城市核心区，作为全市政治、经济、文化中心，将是住房需求最集中、最多元的区域，需要采取“增供给、优结构、提品质”的发展策略，重点增加中小户型住房和租赁住房供应，提升居住环境品质。“两翼”指以孝义、汾阳为代表的东西两翼城镇组，这些区域产业基础较好，人口集聚能力较强，住房发展应坚持“产城融合”理念，根据产业发展需求提供配套住房。“三区”则指根据资源环境承载能力和开发适宜性划分的三大功能区，住房发展需遵循各功能区的主体功能定位，在重点开发区适度增加供应，在生态敏感区严格控制开发强度。

（二）生态保护与住房开发的协调机制至关重要。吕梁市国土空间规划强调“生态优先、绿色发展”，划定了生态保护红线和永久基本农田。2025年住房发展必须严格遵循这些空间管控要求，禁止在生态敏感区和农业保护区进行住宅开发。同时，应充分利用城市存量建设用地，通过盘活闲置土地和低效用地满足住房开发需求，这一做法也符合国家“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地”的政策导向。对于必要的住房项目选址，应严格执行环境影响评价，采取生态友好的开发方式和建设标准，最大限度减少对自然环境的干扰。

（三）基础设施与公共服务设施配套是提升住房品质的重要保障。吕梁市国土空间规划对交通、教育、医疗、养老等设施进行了统筹布局。2025年住房发展应加强与各类设施规划的衔接，确保住房项目与配套设施同步规划、同步建设、同步投入使用。特别是对于保障性住房和人才住房项目，更应优先安排在公共服务设施完善的区域或配套建设必要的社区服务设施，避免形成新的“居住孤岛”。同时，应结合人口老龄化趋势，在住房项目中增加适老化设施和社区养老服务空间，满足老年群体的特殊需求。

（四）县域差异化发展策略需要细化落实。吕梁市下辖13个县（市、区）的发展条件和住房市场状况差异显著。2025年住房发展应根据各县域的主体功能定位、资源禀赋和发展阶段，制定差异化的住房政策：对于离石、孝义、汾阳等发展条件较好的中心县市，可适度增加住房供应，优化供应结构；对于交城、文水等生态旅游型县域，应控制房地产开发强度，注重住房品质和特色；对于石楼、临县等生态脆弱和人口流出县域，则应严格控制新增住房用地供应，重点放在存量住房改造和配套设施提升上。这种分类指导的策略，有助于实现全市住房市场的均衡健康发展。

四、2025年吕梁市住房发展目标与主要任务

基于对吕梁市住房现状、人口趋势和空间规划的系统分析，2025年吕梁市住房发展将围绕“稳市场、优结构、保民生、促协调”的总体思路，设定科学合理的发展目标，实施一系列重点任务，构建多层次住房供应体系，满足不同群体的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展和居民居住品质持续提升。

（一）总体目标体系确立为“1234”框架。实现“一个平稳”即房地产市场运行总体平稳；完善“两个体系”即市场化商品房供应体系和住房保障体系；促进“三个协调”即住房发展与产业布局、人口变化、空间规划的协调；提升“四个水平”即住房品质水平、配套服务水平、社区治理水平和居住环境水平。具体量化指标包括：全年新建各类住房108万平方米，其中保障性住房占比不低于20％；商品房库存去化周期控制在12－18个月合理区间；完成12万平方米老旧小区和城中村改造；新增人才住房500套；适老化改造既有住宅1000套。这些目标既考虑了短期市场稳定需要，又兼顾了长期住房品质提升和可持续发展要求。

（二）分类施策的住房供应体系构建是2025年的核心任务。根据住房支付能力将居民群体划分为四类，分别采取不同的供应策略：对于低收入住房困难家庭，主要通过公共租赁住房和租赁补贴满足需求，2025年计划筹集保障性租赁住房200套，发放租赁补贴1110户，同时按照国家政策导向，收购存量商品房用作保障性住房；对于新就业职工和新市民群体，发展保障性租赁住房和小户型商品房，租金和价格控制在合理水平；对于普通收入家庭的刚性需求和改善性需求，提供价格适中的中小户型商品住房；对于高层次人才和产业工人，提供人才公寓和职工宿舍，结合产业发展需求定制住房产品。这种分类施策的供应体系，能够更有针对性地满足不同群体的差异化住房需求。

（三）房地产市场平稳健康发展机制需要完善。针对吕梁市商品房市场存在的结构性矛盾，2025年将采取以下措施：一是加强市场监测预警，建立涵盖供求关系、价格变化、库存水平等指标的监测体系，及时发现和化解市场风险；二是优化土地供应节奏和方式，根据库存情况实行差异化供地，库存压力大的区域减少或暂停供地，需求旺盛区域适度增加供应；三是规范市场秩序，加强房地产开发、销售、中介等环节监管，打击违法违规行为，保护消费者权益；四是促进房地产业转型升级，鼓励开发企业从单一住宅开发向城市综合运营转变，提高产品品质和服务水平。这些措施将有助于形成供求平衡、价格稳定、规范有序的市场环境。

（四）保障性住房建设与分配制度需要创新完善。2025年吕梁市保障性住房发展将重点推进以下工作：一是扩大保障覆盖面，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等群体纳入保障范围；二是创新建设模式，除传统新建方式外，积极运用“专项债收储土地”和收购存量商品房等方式筹集保障房源；三是完善分配管理制度，建立科学透明的准入退出机制，确保资源公平分配和有效利用；四是提升保障性住房品质，优化户型设计，完善配套设施，避免形成新的“贫民区”。通过这些措施，构建更加公平、高效、可持续的住房保障体系，切实解决中低收入群体的住房困难问题。

（五）住房品质与居住环境提升计划将全面实施。2025年吕梁市住房发展不仅关注“有没有”的问题，更关注“好不好”的问题，重点推进以下工作：一是提高住房设计和建设标准，推广绿色建筑和装配式建筑，提升住房的舒适性、健康性和可持续性；二是完善社区配套设施，按照“15分钟生活圈”理念配置教育、医疗、养老、商业、文体等设施，提高生活便利度；三是推进智慧社区建设，应用现代信息技术提升社区管理和服务水平；四是加强社区环境整治和绿化美化，创造宜居的居住环境。特别是针对老年群体，将加大适老化改造力度，在新建住宅中全面落实适老化设计标准，对既有住宅进行适老化改造，满足老龄化社会的居住需求。

表：吕梁市2025年住房发展重点任务一览表

（六）区域差异化实施策略将得到强化。根据吕梁市各县（市、区）的发展差异，2025年住房发展将采取分区指导策略：离石区等中心城区重点增加中小户型住房供应，推进城中村改造和城市更新；孝义、汾阳等经济强县（市）注重住房供应与产业发展的协调，提升住房品质；交城、文水等生态旅游型县域控制开发强度，发展特色居住产品；石楼、临县等人口流出县域严格控制新增供应，重点放在存量住房改造和配套设施提升上。这种分区施策的方法，能够更好地适应不同区域的发展实际和住房需求特点，提高住房政策的精准性和有效性。

通过上述目标和任务的实施，吕梁市2025年住房发展将实现总量平稳、结构优化、品质提升、协调发展的良好局面，为居民提供“住有所居、住有宜居、住有乐居”的居住环境，为城市转型升级和高质量发展提供有力支撑。同时，这些措施也将为《吕梁市国土空间规划（2021－2035年）》的落实和“五个吕梁”建设奠定坚实的住房基础。

五、政策保障与实施机制

为确保2025年吕梁市住房发展目标顺利实现和各项任务有效落实，需要构建系统完善的政策保障体系，创新体制机制，强化部门协同，形成政府引导、市场运作、社会参与的多方合力，为住房高质量发展提供坚实支撑。

（一）土地供应与管理制度创新是住房发展的基础保障。2025年吕梁市将采取以下措施优化土地管理：一是实施差异化供地政策，根据各县（市、区）住房库存和需求情况，合理确定土地供应规模、时序和方式，对库存压力大的区域减少或暂停住宅用地供应，对需求旺盛区域适度增加供应；二是推广“限房价、竞地价”等土地出让方式，稳定市场预期，防止地价过快上涨推高房价；三是盘活存量建设用地，通过收储闲置土地、推进城镇低效用地再开发等方式挖掘存量潜力，这一做法符合国家“盘活存量用地”的政策导向；四是优化土地审批流程，提高审批效率，缩短土地供应到住房上市的时间周期。这些土地管理创新将有助于形成供需平衡、结构合理的住房供应格局。

（二）财政金融支持体系需要多元化构建。资金保障是住房发展特别是保障性住房建设的关键环节，2025年吕梁市将拓宽资金来源渠道：一是加大财政投入，安排专项资金用于老旧小区和城中村改造；二是创新融资方式，运用专项债券工具支持保障性住房建设，如国家政策允许的“专项债券支持回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房”；三是引导金融机构加大支持力度，鼓励银行开发适合保障性住房项目的信贷产品，给予利率优惠，这些措施将构建政府引导、市场参与的多元化投融资机制，为住房发展提供可持续的资金保障。

（三）税收优惠政策将针对性实施。2025年吕梁市将结合国家政策导向，落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策：一是加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；二是持续落实增值税、土地增值税等优惠政策，降低二手房交易成本。这些税收政策的精准实施，将有效调节住房市场，支持住房保障和品质提升。

（四）优化住房公积金使用政策。一是加大对新市民、青年人及收入困难家庭租房支持力度，提高租赁自住住房提取住房公积金额度；二是继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等，政策支持范围扩大到本人及配偶双方父母自住住房加装电梯改造；三是缴存职工购买住房时，可同时申请提取父母或子女住房公积金；四是个人住房贷款最高额度提高至130万，对高层次人才、二孩及以上多子女家庭、现役军人家庭，住房公积金贷款最高额度在现行政策基础上上浮20％；五是明确贷款最低首付比例。缴存职工使用公积金贷款购买自住住房的，首套住房和二套住房最低首付款比例均为20％，购买保障性住房的，最低首付款比例为15％；六是对参与存量住房“以旧换新”活动的缴存职工，新购房住房公积金贷款最高额度在现行政策基础上上浮20％；七是优化住房公积金贷款房屋套数“认贷”标准，更好满足缴存人刚性和改善性住房贷款需求。

（五）严格规划建设标准落实。一是进一步提高空间利用效率；二是全面推行绿色建筑标准，推广节能环保技术和材料，降低建筑能耗；三是落实适老化设计标准，在新建住宅中全面落实无障碍设计要求；四是提高住宅配套设施标准，确保教育、医疗、养老等公共服务设施与住宅同步规划、同步建设、同步交付使用。这些标准规范的提升，将有力推动住房品质的全面改善，满足居民对美好居住生活的向往。

（六）监督考核评价体系将建立健全。为确保2025年住房发展目标和任务落实到位，吕梁市将强化监督考核：一是将住房发展主要指标纳入各级政府绩效考核体系，压实工作责任；二是建立定期督查制度，对重点工作任务进展情况进行跟踪督查；三是完善社会监督渠道，接受公众和媒体监督。通过科学的监督考核，及时发现和解决问题，确保住房发展各项工作扎实推进、取得实效。

（七）政策宣传解读工作需要加强。2025年吕梁市将加大住房政策宣传力度：一是通过多种媒体渠道广泛宣传住房政策，提高政策知晓率；二是组织政策宣讲活动，面对面解答群众疑问；三是编制通俗易懂的政策解读材料，帮助群众理解政策要点；四是建立政策咨询热线和服务窗口，为群众提供便捷的政策咨询服务。这些宣传工作将促进住房政策有效落地，增强群众对政策的理解和支持。

通过上述政策保障措施的实施，吕梁市2025年住房发展将形成政策合力，为住房市场平稳健康发展、住房保障体系完善、居住品质提升提供全方位支持。这些政策措施既立足当前解决突出问题，又着眼长远建立长效机制，将有力推动吕梁市住房高质量发展，为居民创造更加美好的居住环境，为城市可持续发展奠定坚实基础。